Con la Legge di bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024), in vigore dal 1° gennaio 2025, il legislatore ha avviato un profondo riordino delle agevolazioni edilizie, introducendo una progressiva riduzione delle aliquote di detrazione e una netta distinzione tra abitazione principale e altri immobili.
La successiva Legge di bilancio 2026 (Legge n. 199 del 30 dicembre 2025) ha confermato e prorogato per il 2026 le aliquote previste per il 2025.
I principali chiarimenti interpretativi sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 8/E del 2025 e, per il riordino delle detrazioni, dalla Circolare n. 6/E del 2025. Per approfondimenti è consultabile la guida dell'Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie - le agevolazioni fiscali - Ottobre 2025”
Il nuovo quadro delle detrazioni edilizie (art. 1, commi 54-56)
A partire dal comma 54 dell’articolo 1 della Legge di bilancio 2025, vengono modificate le disposizioni del D.L. n. 63/2013, con l’introduzione di un sistema a tre aliquote principali: 50%, 36% e 30%, applicabili in funzione:
- dell’anno di sostenimento della spesa;
- della tipologia di immobile;
- della titolarità e della destinazione ad abitazione principale.
Aliquote per interventi di recupero edilizio (art. 16-bis TUIR) ed Ecobonus
Requisiti per la detrazione maggiorata del 50% (Circolare Agenzia Entrate n. 8/E del 2025)
L’aliquota maggiorata spetta esclusivamente in presenza di specifiche condizioni:
- Titolarità dell’immobile
Il contribuente deve essere proprietario (anche nudo proprietario o superficiario) o titolare di un diritto reale di godimento alla data di inizio lavori o di sostenimento della spesa (se precedente). - Abitazione principale
Rientra nel concetto di abitazione principale anche l’immobile adibito a dimora abituale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo).
Se il contribuente possiede due immobili, uno abitato da sé e uno da un familiare, la maggiorazione spetta solo sull’immobile adibito a dimora abituale del titolare.
- Cambio di destinazione a fine lavori
Se l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori, la detrazione maggiorata spetta a condizione che lo diventi al termine degli interventi. Tale requisito può essere autocertificato. - Pertinenze
La maggiorazione vale anche per interventi su pertinenze o aree pertinenziali, purché già vincolate all’abitazione principale. - Parti comuni condominiali
La quota di spesa imputata al singolo condomino può beneficiare dell’aliquota maggiorata se:- il condomino è proprietario o titolare di diritto reale;
- l’unità immobiliare è destinata ad abitazione principale.
- Perdita successiva dell’abitazione principale
Se negli anni successivi l’immobile perde tale destinazione, la detrazione maggiorata già acquisita non viene revocata. - Interventi a cavallo d’anno
Le aliquote si applicano in base all’anno di pagamento della spesa, indipendentemente dalla data di inizio lavori.
Le principali novità per i singoli bonus
🔹 Ecobonus
- 50% solo per abitazione principale (2025-2026)
- 36% per altri immobili
- 30% nel 2027
- Esclusione delle caldaie uniche a combustibili fossili
- Massimali di spesa invariati
🔹 Bonus ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR)
- 50% per abitazione principale, 36% per altri immobili (2025-2026)
- Limite di spesa confermato a 96.000 euro
- Riduzione al 30% dal 2027
🔹 Sismabonus e Sismabonus acquisti
- Stessa struttura delle aliquote:
- 50% abitazione principale
- 36% altri immobili
- Limiti di spesa invariati
🔹 Bonus mobili
- Confermato fino al 2026
- Aliquota 50%
- Limite di spesa 5.000 euro
🔹 Bonus non prorogati
- ❌ Bonus verde (scaduto nel 2024)
- ❌ Bonus barriere architettoniche 75% (valido fino al 2025)
Riordino delle detrazioni: nuovo art. 16-ter TUIR (comma 10)
Dal 2025 entra in vigore un limite generale alle detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, calcolato al netto del reddito dell’abitazione principale e delle pertinenze
Il plafond va moltiplicato per un coefficiente familiare legato al numero di figli a carico (da 0,50 a 1,00).
📌 Importante: il limite riguarda la spesa detraibile, non l’importo della detrazione.
Spese escluse dal limite
Non concorrono al plafond:
- spese sanitarie e veicoli per disabili;
- interessi su mutui stipulati entro il 31.12.2024;
- rate di oneri pluriennali sostenuti fino al 2024;
- investimenti in startup e PMI innovative;
- premi assicurativi stipulati entro il 31.12.2024.
Per gli oneri pluriennali, rilevano solo le rate riferite a spese sostenute dal 2025 in poi.
Conclusioni
Il biennio 2025–2026 segna il passaggio da un sistema di bonus edilizi “espansivo” a uno più selettivo e strutturato, che:
- premia l’abitazione principale;
- riduce progressivamente le aliquote;
- introduce limiti legati al reddito.
Una corretta pianificazione degli interventi e una valutazione preventiva dell’impatto fiscale diventano quindi fondamentali.